O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) registrou em 2024 o maior número histórico de financiamentos para imóveis usados, o que vem gerando preocupação no setor da construção civil. Dados do Ministério das Cidades indicam que, do total de 583 mil unidades contratadas até o primeiro trimestre deste ano, 27% foram de imóveis usados — uma proporção inédita para a modalidade.

Formalmente, o programa permite o financiamento de imóveis usados com juros mais baixos desde fevereiro de 2023, por meio de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Porém, esse crescimento tem levado o governo a adotar regras mais restritivas, especialmente para a faixa 3 de renda, onde o limite máximo para financiamento de usados caiu de R$ 350 mil para R$ 270 mil em agosto de 2024, além do aumento do valor de entrada exigido dos compradores.

Especialistas e construtoras argumentam que a priorização de imóveis novos é fundamental para aquecer a economia e gerar empregos no setor, além de fortalecer o FGTS, que é escasso e disputado. A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) reconhece o uso dos usados como alternativa em regiões com baixa oferta de imóveis novos, mas defende que o foco do programa continue na produção habitacional nova, que gera mais impactos positivos para a cadeia produtiva.

Em 2025, o governo flexibilizou algumas dessas restrições, reduzindo o percentual de entrada exigido na faixa 3 para imóveis usados, o que dá novo fôlego ao mercado. Por exemplo, na Região Sul e Sudeste, a entrada mínima caiu de 50% para 35%, enquanto nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste, passou de 30% para 20%.

O presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), Alfredo Freitas, avalia que essas medidas representam um impulso, ainda que modesto, ao mercado de usados. A criação da faixa 4, que permite o financiamento de imóveis usados para famílias com renda de até R$ 12 mil, também é vista como positiva.

Embora o programa enfrente o desafio da alta da taxa Selic, atualmente em 15% ao ano, as taxas reduzidas do MCMV para imóveis usados continuam abaixo do mercado tradicional, que ronda os 12%. O setor está otimista, mesmo diante da retração na oferta geral de imóveis no início de 2025, apostando no estímulo que os financiamentos do programa podem trazer para o mercado habitacional e a economia como um todo.